[위치/주위환경] 본 감정평가는 충청남도 공주시 계룡면 소재 "구왕리" 일원에 위치하는 부동산[기호 1), 3), 6)-9), 13)-16)], 충청남도 공주시 봉황동 소재‘공주시청’근거리에 위치하는 부동산[기호 2), 4), 5), 11), 12)] 및 충청남도 공주시 계룡면 중장리 소재‘중장1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산[기호 10)]이다. 구왕리 및 중장리 주위는 임야, 농경지(전, 답), 농가주택 등이 주를 이루는 마을주변 및 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통이며, 공주시청 주위는 주택 및 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 양호한 편임.
[교통상황] [기호 1), 3), 6)-9), 13)-16)], 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일부 필지는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 제반 교통싱황은 다소 불편시 됨. [기호 2), 4), 5), 10), 11), 12)] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.
[형태/이용상태] 기호 1) : 부정형의 완경사지로 전으로 이용 중임. 기호 2) : 부정형의 평지로 지목 및 현황 도로로 이용 중임. 기호 3) : 부정형의 완경사지로 전으로 이용 중임. 기호 4) : 부정형의 평지로 지목 전이나 현황 단독주택 건부지임. 기호 5) : 부정형의 평지로 지목 및 현황 도로로 이용 중임. 기호 6) : 부정형의 완경사지로 전 및 일부 도로로 이용 중임. 기호 7) : 부정형의 완경사지로 전으로 이용 중임. 기호 8) : 사다리형상의 평지로 전기타 상태임. 기호 9) : 부정형의 완경사지로 자연림 등으로 이용 중임. 기호 10) : 부정형의 완경사지로 지목 및 현황 도로로 이용 중임. 기호 11) : 부정형의 금경사지로 자연림으로 이용 중임. 기호 12) : 부정형의 평지로 지목 및 현황 도로로 이용 중임. 기호 13) : 사다리형상의 평지로 전기타 상태임. 기호 14) : 부정형의 급경사지로 자연림 및 일부 도로로 이용 중임. 기호 15) : 부정형의 완경사지로 자연림 등으로 이용 중임. 기호 16) : 부정형의 완경사지로 자연림 등으로 이용 중임.
[도로상태] 기호 1), 3), 7), 8), 11), 13), 16) : 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 접근 가능함. 기호 2), 5) : 남서측으로 중로의 포장도로와 접하며 본건을 지목 및 현황 도로로 이용 중임. 기호 4) : 동측으로 세로(불)의 도로를 이용 중임. 기호 6) : 본건의 일부가 세로의 비포장 도로로 이용 중임. 기호 9) : 본건의 북측 일부및 북서측 일부가 세로의 비포장 도로로 이용 중임. 기호 10) : 본건이 소로의 포장도로로 이용 중임. 기호 12) : 소로의 포장도로와 접하며, 본건이 세로의 포장도로로 이용 중임. 기호 14) : 소로의 포장도로와 접하며, 본건의 일부가 도로로 이용 중임. 기호 15) : 남서측으로 세로의 도로를 이용 중임.
[토지이용계획] 기호 1) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞. 기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 하수처리구역＜하수도법＞. 기호 3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 기호 4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 하수처리구역＜하수도법＞. 기호 5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 하수처리구역＜하수도법＞. 기호 6) 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 기호 7) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 기호 8) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 기호 9) 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞. 기호 10) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(도로구역)＜도로법＞, 온천원보호지구(공주 계룡온천 온천원보호지구)＜온천법＞. 기호 11) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞. 기호 12) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 하수처리구역＜하수도법＞, 하천구역(제민천)＜하천법＞. 기호 13) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 기호 14) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞. 기호 15) 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞. 기호 16) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 공원자연환경지구(2023-05-01)＜자연공원법＞, 국립공원(2023-05-01)＜자연공원법＞.
[제시외 물건] 기준시점 현재 본건 토지 기호 4) 및 인접 필지에 걸쳐 제시외 건물 기호 ㉠이 소재하며, 기호 4) 전체를 타인이 점유 중인 것으로 조사되는 바 감정평가 목적을 고려하여 이에 구애없이 감정평가 하되, 제시외 건물이 소재 하여 그 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 가격을 ‘명세표’에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 기준시점 현재 본건 토지 기호 8), 13) 및 인접 필지에 걸쳐 제시외 건물 기호 ㉡이 소재하며, 본건 토지의 일부에 제시외 건물이 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는 바 감정평가 목적을 고려하여 이에 구애없이 감정평가 하되, 제시외 건물이 소재하여 그 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 가격을 ‘명세표’에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 기준시점 현재 본건 토지 기호 15) 지상에 제시외 건물 ㉢-㉥가 소재하나 해당 부분의 면적이 본건 토지의 면적 대비 과소하여 제시외 건물이 소재하여 본건 토지의 소유권을 행사하는데 미치는 영향은 미미할 것으로 판단 됨. 항공사진상 본건 토지 기호 1), 3), 9), 16) 지상 및 일부 경계부분에 제시외 분묘가 소재하는 것으로 목측 되는 바 정확한 지적구분은 별도의 측량을 요할 것으로 판단되며, 감정평가 목적 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 감정평가 하되, 제시외 분묘가 소재하여 토지에 제한을 받을 경우의 가격을 감정평가 명세표에 병기하였고, 본건 토지는 광평수의 토지로서 잡목이 우거져 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 지상에 소재하는 제시외 수목, 활잡목, 자연목 등은 일반적인 부동산 거래 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 감정평가 하였음. 현장조사시 후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 토지에 정착되어 있지 않은 이동 및 철거가 용이한 제시외 컨테이너, 제시외 견사, 제시외 계사, 제시외 그네 등이 소재하는 것으로 조사되었으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 토지 기호 4)는 공부상 지목 ‘전’이나 현황 단독주택의 건부지로 이용 중인 바 이용상황 등을 고려하였음. 본건 토지 기호 6)은 공부상 지목 ‘전’이며, 기호 9), 14), 15)의 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황 일부를 도로로 이용 중인 바 이를 고려하였음.
[참고사항] 본건의 임대관계는 미상임. 본건 토지 기호 1) - 16)은 ‘우경숙’ 외 다수의 공유지분소유의 토지로서 본건은 소유자 중 ‘우경숙’ 소유 지분에 대한 감정평가 건으로 감정평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 산정한 후 면적사정은 각 필지별 지분비율에 의거하여 소수점 둘째자리 까지 절사하여 표기하였음. 본건 토지 기호 8)은 등기사항전부증명서상 [부전지 : 공유 지분의 합이 1초과]인 것으로 표기되어 있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 토지 기호 6), 15)는 토지이용계획확인서상 두 개의 용도지역[자연환경보전지역, 보전관리지역]에 걸쳐 소재하나 보전관리지역 부분의 면적이 과소하여 가치형성에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 주된 용도지역인 자연환경보전지역을 기준으로 감정평가 하였으며, 각 용도지역별 면적은 토지이용계획확인서, 지적도, 항공사진 등에 의거 개략적으로 산정하였음. 본건 토지 기호 9)는 토지이용계획확인서상 세 개의 용도지역[자연환경보전지역, 보전관리지역, 농림지역]에 걸쳐 소재하는 바 주된 용도지역인 자연환경보전지역을 기준하되, 각 용도지역별 격차를 개별요인 중 행정적 조건에 반영하여 감정평가 하였으며, 각 용도지역별 면적은 토지이용계획확인서, 지적도, 항공사진 등에 의거 개략적으로 산정하였음. 본건 토지 기호 2), 5), 10), 12)는 지목 및 현황 도로로 이용 중인 바 이를 고려하였음.
법원에서 조사한(법원에 신고된) 임차인 내역입니다.
임차인
점유관계
전입일자
확정일자
배당요구일
보증금/차임
대항요건(대항력)
비고
조사된 임차내역이 없습니다.
법원 물건자료 요약
소멸되지 않는 등기부권리
해당사항 없음
설정된 것으로 보는 지상권
목록 4번에 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여지 있음.
법원자료 특이사항
[주요 문건 접수 내역]
[매각물건명세서 비고란]
일괄매각.지분매각(공유자우선매수는 1회에 한함), 4번목록 일부에 타인이 점유중인 제시외 건물 매각대상 제외, 4번 목록 공부상 지목은 "전" 이나, 현황 도로및 단독주택 부지로 이용중(농지전용허가가 이루어져 도시계획변경결정있었음, 관련내용 첨부된 사실조회서 참조) 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
[부동산 현황조사서 비고란]
1)목록1번- 공유지분의 토지로써 전 및 휴경지로 이용하고 있음.
2)목록2번- 공유지분의 토지로써 도로로 이용하고 있음.
3)목록3번- 공유지분의 토지로써 전 및 휴경지로 이용하고 있음.
4)목록4번- 공유지분의 토지로써 공부상 전이나 현황 주거용 건부지로 이용하고 있음.
5)목록5번- 공유지분의 토지로써 도로로 이용하고 있음.
6)목록6번- 공유지분의 토지로써 전 및 휴경지로 이용하고 있음.
7)목록7번- 공유지분의 토지로써 전 및 휴경지로 이용하고 있음.
8)목록8번- 공유지분의 토지로써 공부상 전이나 현황 주거용 건부지로 이용하고 있음.
9)목록9번- 공유지분의 토지로써 임야로 이용하고 있음.
10)목록10번- 공유지분의 토지로써 도로로 이용하고 있음.
11)목록11번- 공유지분의 토지로써 임야로 이용하고 있음.
12)목록12번- 공유지분의 토지로써 도로로 이용하고 있음.
13)목록13번- 공유지분의 토지로써 공부상 전이나 현황 주거용 건부지 및 휴경지로 이용하고 있음.
14)목록14번- 공유지분의 토지로써 임야로 이용하고 있음.
15)목록15번- 공유지분의 토지로써 임야로 이용하고 있으며 일부 건부지, 전, 답으로 이용하고 있음.
3. 기타 현황
1)목록1번 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘가 소재하고 있음.
2)목록4번 지상에 소유자 미상의 제시외 ㉠`블럭조 함석지붕 단층주택(공주시 공주고담길 45-4)이 일부 걸쳐있는 것으로 목측되므로 정확한 측량이 필요함.
3)목록6번 지상에 소유자 미상의 제시외
㉢파이프조 비닐하우스
㉣파이프조 천막지붕 계사 건물있음.
4)목록8, 13번 지상에 소유자 미상의 제시외 ㉠경량철골조 판넬지붕 단층주택(계룡면 용산길 55-10)이 일부 걸쳐있는 것으로 목측되므로 정확한 측량이 필요함.
5)목록9번 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘가 소재하고 있음.
6)목록13번 지상에 소유자 미상의 제시외 ㉡파이프조 차광막씌움 단층 창고가 일부 걸쳐있는 것으로 목측되므로 정확한 측량이 필요함.
7)목록15번 지상에 타인 이재중(010-3129-3055) 소유의 제시외
㉤목조 목조지붕 단층주택(계룡면 구룡말길 23-5)
㉥파이프조 판넬지붕 정자
㉦목조 그네
㉧파이프조 비닐하우스 주차장
㉫파이프조 비닐하우스 창고 건물 있음. (타인 이재중[010-3129-3055]이 진술함)
8)목록15번 지상에 소유자 미상의 제시외
㉨블럭조 스레트지붕 단층 주택(계룡면 구룡말길 23-8)
㉩흙벽조 스레트지붕 단층 창고
㉪목조 스레트지붕 견사 건물 있음.
9)목록15번 지상에 타인 홍정표(010-7257-8159) 소유의 제시외 ㉬파이프조 비닐하우스 건물 있음. (타인 홍정표[010-7257-8159]가 진술함)
10)목록15번 지상에 타인 이은우(010-6281-7956) 소유의 제시외 ㉭파이프조 차광막씌움 비닐하우스 건물 있음. (타인 이은우[010-6281-7956]가 진술함)
김대표 조언 한 마디
☎ 010-2371-3237
본 감정평가는 충청남도 공주시 계룡면 소재 "구왕리" 일원에 위치합니다
※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 자연환경보전지역. 주거지역. 녹지지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량 접근이 가능.
법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.
물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 3번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.
지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.
